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안녕하세요, 이번에는 주택신축판매업 양도소득세에 대해 알아보겠습니다. 주택신축판매업은 건설업으로 분류되어 부가가치세와 소득세, 법인세 등의 세금을 납부해야 하는 사업입니다. 그렇다면 양도소득세는 어떻게 적용되고, 어떻게 줄일 수 있는지 알아보겠습니다.
주택신축판매업의 세무처리
주택신축판매업의 세무처리는 다음과 같습니다.
부가가치세
- 주택신축판매업은 건설업으로 부가가치세 납세의의무를 부담합니다.
- 다만, 국민주주택의 신축판매와 그 건설용역, 국민주주택의 리모델링 건설용역에 대하여는 부가가치세가 면제됩니다.
- 그러나 주거용 오피스스텔의 경우 주거용으로 분양한 경우라 하더라도 주주택법상 주 택이 아닌 준주주택으로 부가가치세 면제대상에 해당되지 않으므로 건건물분에 대해서는 세금계산서를 발급해야 합니다.
| 5년 이하 | 토지 영수증 (계산서) |
| 5년 초과 | 토지 영수증 (계산서) + 건건물 영수증 (계산서) |
소득세
- 귀속시기 ((총수입금액) : 주주택신축판매업과 부동산매매업의 수입시기는 대금을 청산한 날로 합니다. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유유권이전등기를 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 소유유권이전등기일 또는 사용수익일로 합니다.
- 단단순경비율·기준경비율 적용에 따른 분류 : 토지보유기간이 5년 미만인 경우 (451102) : 단단순경비율 (90.9), 기준경비율 (12.0) → 토지보유기간이 단기간인 경우, 토지의 취득원가가 높습니다. 따라서, 토지의 취득원가와 공사원가를 확인하고 장부를 기장하는 것이 유리합니다.
- 토지보유기간이 5년 이상인 경우 (451103) : 단단순경비율 (83.1), 기준경비율 (11.4) → 토지지취득시기가 오래되었을 경우에 토지의 취득원가가 현저저히 낮을 수 있습니다. 이렇게 토지의 취득원가가 현저저히 낮은 경우에는 기장을 할 경우 오히려 세부담이 늘어날 수 있으므로, 기장을 할 경우 세부담과 단단순경비율 또는 기준경비율을 적용한 세부담과 비교한 후 결정해야 합니다.
주택신축판매업의 양도소득세와 관련하여 다음과 같은 내용을 추가해보았습니다.
- 주택신축판매업의 양도소득세는 주주택의 취득가액에서 공사비용, 임대료, 관리비용 등을 차감한 금액에 세율을 적용하여 계산합니다. 세율은 10%이며, 양도소득세 과세세표준이 1억원 이하인 경우에는 소득세와 함함께 납부하고, 1억원 초과인 경우에는 소득세만 납부합니다.
- 주택신축판매업의 양도소득세는 부가가치세와 별도로 납부해야 합니다. 부가가치세는 건설업으로 분류되며, 국민주주택의 신축판매와 그 건설용역, 국민주주택의 리모델링 건설용역에 대하여는 면제되지만, 주거용 오피스스텔의 경우에는 면제대상에 해당되지 않습니다2. 부가가치세는 토지와 건건물로 구분하여 납부하며, 토지보유기간이 5년 미만인 경우에는 단단순경비율(90.9%), 기준경비율(12.0%)을 적용하고, 토지보유기간이 5년 이상인 경우에는 단단순경비율(83.1%), 기준경비율(11.4%)을 적용합니다3.
- 주택신축판매업의 양도소득세를 계산할 때, 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.
양도소득세를 줄이는 방법
양도소득세를 줄이는 방법은 여러 가지가 있습니다. 양도소득세는 부동산을 양도할 때 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금으로, 누진세율 구조가 적용됩니다. 즉, 양도차익이 크면 세율도 높아지고, 양도차익이 작으면 세율도 낮아집니다. 따라서 양도차익을 줄이기 위해서는 과세세표준을 낮추는 것이 중요합니다.
과세세표준을 낮추기 위해서는 다음과 같은 방법들을 활용할 수 있습니다.
- 수리비 중 자본적지출 부동산을 보유하면서 수리하느라 들어가는 비용을 세법에서 인정하는 자본적지출을 많이 받습니다. 자본적지출은 부동산의 자산가치를 높이는 데 사용한 지출로, 발발코니 확장, 새시 공사, 바닥 공사, 보일러교체 등이 포함됩니다. 반면 수익적지출은 단단순순히 관리와 유지를 위해 들어가는 비용으로, 형형광등 교체, 도배 및 장판, 보일러 수리 등의 비용이 여기에 속합니다. 자본적지출은 집 자체의 가치를 올리는 비용이므로 공제받을 수 있습니다1.
- 필요경비를 많이 받습니다. 필요경비란 부동산을 양수·양도하는 데 들어가는 비용으로, 계약서나 신고서 등의 작성 비용, 인지대, 중개수수료 등이 여기에 속합니다. 필요경비로 인정되는 항목과 인정되지 않는 항목은 다음 표와 같습니다1.
| 인정되지 않는 것 | 대출금 이자 | 경매 시 세입자 명도 비용 |
- 장기보유특별공제를 많이 받습니다. 한 집에 오래 살다가 그 집을 팔았다면 양도소득세액에서 일정비율을 공제해줍니다. 이것이 장기보유특별공제로, 오랜 시간 진진행되는 인인플레이션 때문에 집주인이 손해 보는 것을 보상해주고자 만든 제도입니다. 매입 후 3년부터 적용되어서 15년까지 보유하면 최저 6%에서 최고 30% (1주주택자는 10년 보유 및 거주 시 최고 80%)까지 공제받을 수 있습니다1.
- 기본공제를 많이 받습니다. 1년에 한 번, 한 사람당 자산 그룹별로 250만 원까지는 기본적으로 공제가 됩니다. 부동산에만 해당되는 것은 아니고, 일반주식이나 파생상상품 등의 자산을 매도할 때에도 적용되는 조항입니다1.
이상으로 이번 포스팅에서는 주택신축판매업 양도소득세 처리방법과 양도소득세를 줄이는 방법에 대해서도 알아 보았습니다. 관련하여 도움이 되셨길 바라겠습니다.
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