증여 받은 토지 매매에 필요한 서류와 방법

증여 받은 토지 매매

안녕하세요, 오늘은 증여 받은 토지를 매매할 때 주의해야 할 점에 대해 알아보겠습니다. 증여 받은 토지를 매매하면 양도소득세가 어떻게 부과되는지, 어떤 서류가 필요한지, 어떤 세무조치를 취할 수 있는지 등에 대해 설명하겠습니다.

1. 증여 받은 토지의 양도소득세

증여 받은 토지를 매매하면 양도소득세가 부과됩니다. 양도소득세는 토지의 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 세율을 적용하여 계산합니다. 세율은 보유기간과 양도차익에 따라 다르게 적용됩니다.

증여 받은 토지의 경우, 취득가액은 증여 당시의 시가로 결정됩니다. 즉, 증여자가 토지를 취득했을 때의 가격이 아니라, 증여받은 날의 가격이 취득가액이 됩니다. 예를 들어, A씨가 2018년에 1억원에 산 토지를 2020년에 2억원으로 B씨에게 증여했다면, B씨의 취득가액은 2억원이 됩니다.

하지만, 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 토지를 증여일로부터 5년 이내에 제3자에게 양도한다면, 이월과세라는 제도가 적용됩니다. 이월과세란, 증여자의 취득가액과 수증자의 취득가액 중 큰 가액을 기준으로 양도소득세를 계산하는 것입니다. 예를 들어, A씨가 2018년에 1억원에 산 토지를 2020년에 2억원으로 B씨에게 증여했고, B씨가 2021년에 3억원에 C씨에게 판매했다면, B씨의 양도소득세는 다음과 같이 계산됩니다.

기준	양도가액	취득가액	필요경비	양도차익	세율	양도소득세
수증자 기준	3억원	2억원	0원	1억원	30%	3천만원
증여자 기준	3억원	1억원	0원	2억원	40%	8천만원
이월과세 기준	수증자 기준과 증여자 기준 중 큰 세액을 선택	8천만원

B씨는 증여자 기준으로 계산한 양도소득세가 더 크므로, 이월과세 기준에 따라 8천만원의 양도소득세를 납부해야 합니다. 만약 B씨가 증여일로부터 5년 이후에 토지를 판매했다면, 이월과세가 적용되지 않고 수증자 기준으로 계산한 3천만원의 양도소득세만 납부하면 됩니다.

2. 증여 받은 토지의 매매시 필요서류

증여 받은 토지를 매매할 때는 다음과 같은 서류가 필요합니다.

• 증여받은 토지의 등기필증: 토지의 소유권이 증여받은 사람에게 정상적으로 이전되었음을 증명하는 서류입니다. 등기필증은 등기소에서 발급받을 수 있습니다.
• 증여받은 토지의 증여계약서: 토지를 증여받았음을 증명하는 서류입니다. 증여계약서는 증여자와 수증자가 작성하고 서명하며, 공증을 받으면 더욱 신뢰도가 높아집니다.
• 증여받은 토지의 증여세 신고서: 토지를 증여받았을 때 발생하는 증여세를 신고한 서류입니다. 증여세 신고서는 수증자가 작성하고 납부하며, 국세청 홈페이지에서 다운로드할 수 있습니다.
• 증여받은 토지의 매매계약서: 토지를 매매하는 과정에서 체결하는 서류입니다. 매매계약서는 매도자와 매수자가 작성하고 서명하며, 공증을 받으면 더욱 신뢰도가 높아집니다.
• 증여받은 토지의 양도소득세 신고서: 토지를 매매할 때 발생하는 양도소득세를 신고한 서류입니다. 양도소득세 신고서는 매도자가 작성하고 납부하며, 국세청 홈페이지에서 다운로드할 수 있습니다.

3. 증여 받은 토지의 매매시 세무조치

증여 받은 토지를 매매할 때는 세무조치를 취할 수 있는 방법이 있습니다. 세무조치란, 세금을 합법적으로 줄이거나 면제받을 수 있는 방법을 의미합니다. 증여 받은 토지의 매매시 세무조치는 다음과 같습니다.

• 보유기간 연장하기: 보유기간이란, 토지를 취득한 날로부터 양도한 날까지의 기간을 의미합니다. 보유기간이 길수록 양도소득세율이 낮아집니다. 예를 들어, 2020년 1월 1일에 2억원에 산 토지를 2021년 1월 1일에 3억원에 판매했다면,양도소득세는 다음과 같이 계산됩니다.

보유기간	양도가액	취득가액	필요경비	양도차익	세율	양도소득세
5년 이상	3억원	2억원	0원	1억원	8%	800만원

즉, 토지를 증여받은 날로부터 5년 이상 보유하면 양도소득세가 가장 낮게 부과됩니다. 따라서 증여받은 토지를 매매할 때는 보유기간을 연장하는 것이 세금을 절약하는 방법입니다.

• 필요경비 증빙하기: 필요경비란, 토지를 취득하거나 양도하는 과정에서 발생하는 비용을 의미합니다. 필요경비에는 증여세, 취득세, 등록면허세, 인지세, 중개수수료, 공사비 등이 있습니다. 필요경비는 양도차익을 계산할 때 빼주므로, 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 따라서 증여받은 토지를 매매할 때는 필요경비를 증빙할 수 있는 서류를 잘 보관하고 신고해야 합니다.
• 기부금 세액공제 받기: 기부금 세액공제란, 토지를 매매한 후 일정한 비율 이상의 기부금을 납부하면 양도소득세에서 공제해주는 제도입니다. 기부금 세액공제는 양도소득세의 15%까지 공제해줍니다. 예를 들어, B씨가 2021년에 3억원에 증여받은 토지를 판매했고, 양도소득세가 3천만원이라고 가정합시다. B씨가 1억원의 기부금을 납부하면, 다음과 같이 기부금 세액공제를 받을 수 있습니다.

  기부금 납부액	기부금 세액공제 한도	기부금 세액공제액	납부할 양도소득세
  1억원	3천만원 x 15% = 4백50만원	4백50만원	3천만원 - 4백50만원 = 2천550만원

  B씨는 기부금 세액공제로 인해 4백50만원의 양도소득세를 절감할 수 있습니다. 따라서 증여받은 토지를 매매할 때는 기부금을 납부하는 것이 세금을 줄이는 방법입니다.
• 퇴직연금 가입하기: 퇴직연금 가입은 토지를 매매한 후 일정한 비율 이상의 금액을 퇴직연금에 가입하면 양도소득세에서 공제해주는 제도입니다. 퇴직연금 가입은 양도소득세의 40%까지 공제해줍니다. 예를 들어, B씨가 2021년에 3억원에 증여받은 토지를 판매했고, 양도소득세가 3천만원이라고 가정합시다. B씨가 1억원의 퇴직연금에 가입하면, 다음과 같이 퇴직연금 가입공제를 받을 수 있습니다.

  퇴직연금 가입액	퇴직연금 가입공제 한도	퇴직연금 가입공제액	납부할 양도소득세
  1억원	3천만원 x 40% = 1천200만원	1천200만원	3천만원 - 1천200만원 = 1천800만원

  B씨는 퇴직연금 가입공제로 인해 1천200만원의 양도소득세를 절감할 수 있습니다. 따라서 증여받은 토지를 매매할 때는 퇴직연금에 가입하는 것이 세금을 줄이는 방법입니다.

마치며

증여 받은 토지를 매매할 때 주의해야 할 점에 대해 알아보았습니다. 증여 받은 토지를 매매하면 양도소득세가 부과되므로, 취득가액과 보유기간, 필요경비, 기부금, 퇴직연금 등을 잘 확인하고 신고해야 합니다. 증여 받은 토지의 매매에 관한 세무조치를 잘 취하면 세금을 합법적으로 줄일 수 있습니다. 증여 받은 토지의 매매에 도움이 되었으면 좋겠습니다.

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